相続アパートの入居者ありでも売却方法はある？賢く進める手順と注意点を解説

相続アパートに入居者がいる場合の基本知識

アパートを相続すると、建物や土地だけでなく、亡くなった方が賃貸人として結んでいた賃貸借契約上の立場も引き継ぐことになります。
民法では、相続が発生すると被相続人の権利義務は包括的に承継されると定められており、賃貸借契約も原則として同じ条件のまま継続します。
そのため、相続人は新しい大家として家賃の受領や修繕対応などの義務を負う一方、入居者も従前どおりの権利を維持しながら居住を続けることができます。
まずは、アパートとともに賃貸人としての地位を承継していることを理解することが大切です。

入居者がいる状態で相続したアパートを売却する場合、多くは「オーナーチェンジ」と呼ばれる形での売却方法が選択されます。
これは、入居者との賃貸借契約を維持したまま、新しい所有者に建物と賃貸人としての立場をまとめて引き継ぐ売却のことです。
オーナーチェンジでは、売却後も入居者が住み続けながら家賃を支払い、その家賃収入を新オーナーが受け取るため、投資用不動産として検討されやすい特徴があります。
相続人にとっては、空室期間をつくらずに売却しやすい点が大きな特徴といえます。

相続アパートに入居者がいる場合、入居者は借家権や賃貸借契約に基づき、原則として契約期間中の居住を継続する権利を持っています。
所有者が相続や売買により変更されても、賃貸借契約の内容はそのまま新しい所有者に引き継がれ、入居者の立場や契約条件が一方的に不利に変更されることはありません。
また、賃貸人の地位承継後も、家賃額や契約期間、敷金などは契約書どおりに扱うことが原則となります。
したがって、相続人や買主は、所有権の変更だけでなく、入居者の権利や契約内容を尊重して対応することが重要です。

相続アパートを入居者ありで売却する主な方法

入居者がいる相続アパートを売却する場合、多くのケースでは賃貸借契約を存続させたまま、買主に物件と賃貸人の地位をまとめて引き継ぐ形で進めます。
このような取引は収益物件の売買では一般的であり、家賃収入や入居状況を重視する投資家を主な購入希望者とすることが多いです。
売却に当たっては、賃貸借契約書や入居者名簿、賃料の入金状況などを事前に整理し、現状を正確に説明できるように準備することが重要です。
また、売買契約後は敷金と賃貸借契約が買主へ承継されるため、その引継ぎ方法や通知の手順もあらかじめ確認しておく必要があります。

これに対して、一度空室にしてから売却する方法では、自らの居住用として購入したい人や、自由にリフォームや建替えをしたい人も検討対象にできます。
ただし、その場合は入居者への立退き交渉や合意内容の書面化、必要に応じた立退料の支払いなど、時間と費用の負担が生じる可能性があります。
さらに、退去後に一定期間空室となれば、その間の家賃収入がなくなるため、資金計画にも影響します。
一方で、建物の老朽化が進み空室が多い場合などは、空室にしてから用途変更や大規模修繕を見据えて売却する方が適することもあり、物件の状況に応じた見極めが大切です。

相続アパートを入居者ありで売却する際には、相続人が複数いるかどうかも重要な検討事項になります。
遺産分割協議がまとまっておらず、相続登記が完了していない段階で一部の相続人だけが売却を進めた場合、買主が物件全体の所有権を取得できないおそれがあるとされています。
そのため、まずは相続人全員で、引き続き保有して賃貸経営を続けるのか、換価分割によって売却代金を分け合うのかといった方針を話し合い、売却に同意することと持分や代金分配の考え方を共有することが重要です。
また、共有名義のまま売却するのか、代表者に名義を集約してから売却するのかによって、契約や決済時の手続きの手間も変わるため、事前に整理しておくとスムーズです。

入居者あり相続アパート売却時の価格と査定の考え方

入居者がいる相続アパートの売却価格は、まず家賃収入の安定性が大きな鍵になります。
現在の満室想定賃料だけでなく、過去の入居率や空室期間の長さなどが総合的に確認されます。
さらに、築年数や構造、最寄り駅までの距離などから、将来も同程度の家賃水準が維持できるかどうかが判断されます。
このように、入居者あり物件は「いくらで貸せるか」「どれくらい空室になりにくいか」という収益性の視点で査定されることが多いです。

次に、固定資産税評価額や相続税評価額は、売却価格と必ずしも一致しない点に注意が必要です。
固定資産税評価額は、市町村が税金計算を目的として算出する指標であり、市場での取引価格より低くなることが一般的です。
また、相続税評価額は路線価や倍率方式を用いて計算されるため、実際の売却価格と差が生じることがあります。
一方で、賃貸中不動産は「貸家」として一定の評価減が認められることがあり、相続時の評価と売却時の価格を分けて考えることが大切です。

さらに、修繕状況や管理状態も査定額に直結します。
直近で大規模修繕を行っている場合は、今後しばらく大きな出費が想定されにくいため、買主からは安心材料として評価されやすくなります。
反対に、外壁のひび割れや共用部の汚れ、設備故障の放置などが見られると、将来の修繕費用が多くかかると判断され、査定額が抑えられる傾向があります。
定期的な点検記録や修繕履歴、管理会社との契約内容などを整理しておくと、査定時に物件の管理状態を具体的に示すことができ、適正な評価につながります。

相続アパートを売却する際の税金・手続きと注意点

相続で取得したアパートを売却すると、その利益には譲渡所得税が課税されます。
相続のケースでは、所有期間の判定に被相続人が所有していた期間も通算される点が大きな特徴です。
所有期間が5年以下か5年超かで税率が変わり、短期と長期で負担が大きく異なります。
まずは、自分が相続したアパートの取得時期と所有期間を正確に把握することが重要です。

相続アパートを売却した年には、原則として確定申告が必要になります。
その際には、売買契約書や仲介手数料の領収書、固定資産税などの書類をそろえ、取得費や譲渡費用を正しく計算することが大切です。
また、相続税を納めた場合には、相続税が一部取得費に加算できる特例など、税務上の特例の適用可否を確認する必要があります。
不動産の状況や相続の経緯によって利用できる制度が異なるため、早めに税務の専門家へ相談すると安心です。

さらに、相続そのものに関する法的な手続きも見落とせません。
相続放棄を検討する場合は、家庭裁判所への申述期限や、その間も相続財産を適切に管理する義務があることに注意が必要です。
相続人が複数いるときは、遺産分割協議でアパートの扱いを合意してから売却方法を決めることが望ましいです。
権利関係が複雑な場合には、早い段階で司法書士や弁護士などに相談し、紛争を防ぎながら手続きを進めることが大切です。

まとめ

相続したアパートは、入居者ありでもオーナーチェンジ売却という形で売却が可能です。
家賃収入や入居率、築年数、修繕状況などによって価格や評価が大きく変わるため、早い段階で専門的な査定を受けることが重要です。
また、譲渡所得税や確定申告、相続人同士の話し合いなど、税金と手続きの整理も欠かせません。
当社では、相続アパートの現状確認から売却方法の提案、税理士など専門家との連携まで一括してサポートしています。
「入居者がいるけれど本当に売れるのか」「いくらで売れるのか」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。