賃貸物件を相続したらどうする？管理会社の見直しポイントを解説

賃貸物件を相続後すぐ確認すべき基本事項

賃貸物件を相続した場合は、まず不動産の所有者名義を相続人に変更する相続登記を行うことが重要です。
相続登記をしないままにしておくと、第三者に権利を主張されるおそれがあり、将来の売却や融資の際にも支障が生じます。
遺産分割協議で誰が賃貸物件を承継するかを確定させたうえで、法務局で所有権移転登記の手続きを進める流れを押さえておきましょう。
あわせて、固定資産税や各種公共料金の名義も順次見直していくことが大切です。

補足2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請は義務化されています。相続によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となることがあります。2024年4月1日より前に相続した不動産でも、未登記のものは義務化の対象となり、原則として2027年（令和9年）3月31日までの申請が必要です。
出典：法務省ウェブサイト（相続登記の申請義務化）

相続した賃貸物件では、既存の賃貸借契約が原則としてそのまま承継され、新たな所有者が貸主の地位を引き継ぎます。
そのため、入居者への賃料請求や更新手続きなどを適切に行うには、所有権移転登記を済ませておくことが実務上も欠かせません。
入居者には所有者が変わった事実と、新しい送金先口座や連絡先などを文書で分かりやすく案内しておくと、支払いや連絡の行き違いを防ぎやすくなります。
また、保証会社や火災保険契約の名義や内容についても、必要に応じて見直しや変更手続きを行うことが求められます。

管理会社が関与している賃貸物件を相続した場合は、まず入居者一覧や賃貸借契約書の写し、家賃入金状況、過去の修繕履歴などの資料一式を管理会社から受け取りましょう。
これらを基に、毎月の家賃収入と管理費や修繕費などの支出を整理すれば、賃貸経営が黒字か赤字かを早い段階で把握できます。
一方で、こうした手続きを長期間放置すると、相続登記の未了や賃料滞納の見落とし、建物の劣化放置などが重なり、資産価値の低下や法的トラブルにつながるおそれがあります。
賃貸物件の相続は、単に不動産を受け継ぐだけでなく、賃貸経営そのものを引き継ぐ行為だと意識して、早めに全体像を整理することが大切です。

相続した賃貸物件の現状を把握するチェックポイント

まず、相続した賃貸物件の収支状況を数値で把握することが重要です。
具体的には、全戸数に対する空室戸数の割合である空室率、近隣の類似物件と比較した家賃水準、そして家賃滞納額と滞納月数を確認します。
また、管理会社から年間の家賃収入総額と管理費、修繕費、共用光熱費などの支出をまとめた資料を取り寄せると、実際の手取り額が分かりやすくなります。
これらの数字を整理することで、賃貸経営として健全かどうか、改善が必要な部分がどこかを客観的に判断しやすくなります。

次に、建物や設備の状態を現地で確認し、今後の修繕計画を検討することが大切です。
外壁や屋上防水、共用廊下のひび割れや劣化、給排水管や電気設備、給湯器などの更新年を確認し、耐用年数に照らして大規模修繕の時期を見積もります。
国土交通省などが公表している資料では、賃貸住宅は一定の周期で外壁改修や防水工事などの大規模修繕が必要とされており、その費用は将来の大きな支出となります。
さらに、共用部分の清掃頻度や植栽管理、防犯設備の有無も確認し、入居者満足度や長期的なランニングコストへの影響を考えながら、修繕積立の方針を検討しておくことが望ましいです。

あわせて、相続した賃貸物件の相続税評価と将来の税制改正の方向性も確認しておくと、保有か売却かの判断に役立ちます。
相続税法では、不動産は相続開始時の時価を基準に評価するとされ、その具体的な方法として国税庁が公表する路線価方式や倍率方式が用いられます。
近年は、賃貸用不動産の相続税評価について、市場価格との乖離を是正する方向で見直しが進められており、相続前の一定期間内に取得した賃貸物件については、時価に近い評価を行う案が示されています。
このような税制の動きも踏まえて、今後の賃貸経営の期間や家族の意向を整理し、長期的に保有するか、一定の時期で売却も含めて検討するかを冷静に考えることが重要です。

補足本文で触れている賃貸用不動産の評価見直しは、2025年12月26日に閣議決定された「令和8年度税制改正の大綱」に盛り込まれています。大綱では、被相続人等が相続開始前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産を、通常の取引価額に相当する金額で評価するとされ、2027年1月1日以後の相続等から適用される予定です。対象となる不動産の具体的な範囲などは今後の法令・通達で定められるため、個別の影響は税理士などの専門家にご確認ください。

賃貸物件を相続時に見直すべき管理会社のポイント

まずは、現在の管理会社がどの程度きちんと業務を行っているかを、落ち着いて確認することが大切です。
具体的には、毎月や毎年の報告書の有無や内容、収支の説明の分かりやすさ、問い合わせへの返答速度などが分かりやすい判断材料になります。
さらに、募集条件の見直し提案や設備改善の提案など、賃貸経営を良くしようとする姿勢があるかどうかも重要です。
こうした点を総合的に見ながら、信頼して任せ続けられる相手かどうかを冷静に評価していきます。

次に、管理委託契約書の内容を確認し、不要なトラブルを避ける備えをしておくことが欠かせません。
管理範囲や管理料率、原状回復工事やリフォーム工事の発注方法、解約の条件や通知期限など、基本的な条文を一つずつ整理しておきます。
また、家賃保証を含む契約や、借上げ期間中の賃料減額、中途解約の違約金など、サブリースに関わる特約がないかも慎重に確認します。
分かりにくい条文や不安な点があれば、そのままにせず、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

さらに、管理会社の見直しを考える際には、管理料率の高い安いだけで判断しない姿勢が重要になります。
滞納発生時の対応方法や、入居者からの苦情への初期対応、退去時の精算の公平性など、入居者対応の質は長期の安定運営に大きく影響します。
加えて、賃貸住宅管理業法に基づく登録状況や、重要事項説明書の交付体制、適切な個人情報保護や法令遵守の仕組みが整っているかも確認しておきたい点です。
これらを総合的に比べることで、相続した賃貸物件を安心して任せられる管理体制かどうかを判断しやすくなります。

親から相続した賃貸物件の管理方針を決めるステップ

まずは、自分で管理する自主管理と、管理会社に任せる管理委託のどちらを基本とするかを整理することが大切です。
自主管理は、入居者募集や賃料の受領、設備トラブル対応などを自ら行うため、手数料負担を抑えやすい一方、手間と時間がかかります。
一方で管理委託は、国土交通省が所管する賃貸住宅管理業法に基づき登録を受けた管理会社であれば、一定のルールのもとで賃貸住宅の維持管理や金銭管理を任せることができます。
そのうえで、家族それぞれの居住地や本業の忙しさ、将来の転勤や介護などの見通しも含め、どこまで自分たちで関与できるかを具体的に話し合うことが重要です。

次に、自主管理と管理委託のそれぞれについて、収益性と負担のバランスを数字で比較してみるとよいです。
例えば、自主管理では管理委託料が不要な一方、空室対策や家賃滞納対応に時間を取られる可能性があり、結果として空室期間が長引くと収入が想定より減るおそれがあります。
管理委託の場合は、管理委託料を支払う代わりに、募集活動や入居者対応、退去精算などの基幹事務を専門家が行うため、安定的な運営につながりやすいとされています。
このように、手元に残る家賃収入だけでなく、時間的負担や将来発生しうるトラブルのリスクまで含めて、複数の管理パターンをシミュレーションすることが管理方針を決めるうえで有効です。

さらに、賃貸物件を長期的に保有し、次の世代への承継まで見据える場合には、家族間で共有するルールと情報を早めに整理しておくことが欠かせません。
相続により物件を複数人で共有していると、将来の売却や建替え、修繕の判断を巡って意見が分かれ、賃貸経営が停滞するおそれがあります。
そこで、管理方針や家賃収入の使途、修繕の優先度などについて、遺産分割協議書や家族会議の議事録などの形で合意内容を残しておくと、後の世代への引き継ぎがスムーズになります。
あわせて、賃貸住宅管理業法の制度概要や、賃貸住宅の相続・承継に関する公的資料も参考にしながら、定期的に方針を見直す仕組みを作っておくと安心です。

まとめ

親から賃貸物件を相続した直後は、手続きや管理会社の対応を落ち着いて整理することが重要です。
相続登記や契約の承継、家賃や修繕履歴の確認を行い、賃貸経営全体の収支とリスクを見える化しましょう。
そのうえで、管理会社の報告内容や提案力、入居者対応の質を客観的に評価し、自分たちの将来像に合った管理方針を選ぶことが大切です。
当社では、相続直後の整理から管理会社の見直し、長期的な賃貸経営の相談まで丁寧にサポートします。
「何から始めればよいか不安」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。