相続したアパートは保有すべきか？メリットとデメリットを整理し判断の参考にする

相続アパートを保有する主なメリット

相続したアパートを保有すると、毎月の家賃収入が得られるため、長期的に見て安定したキャッシュフローを確保しやすくなります。
現役世代であれば、本業の収入に家賃収入が上乗せされることで、貯蓄や教育資金などの原資を増やせる可能性があります。
また、公的年金だけでは将来の生活費が不安な場合でも、家賃収入が事実上の上乗せ分として機能し、老後資金の一部を補う役割を果たします。
このように、相続アパートの保有は、人生の各段階で家計を支える収入源になり得る点が大きな利点です。

次に、相続税の面から見ると、現金や更地として保有する場合と比べて、アパートとして賃貸に出している状態の方が、相続税評価額が抑えられる傾向があります。
国税庁の相続税に関する情報では、土地や建物は路線価や固定資産税評価額などを基に評価され、さらに賃貸中であることを踏まえた評価方法が用いられます。
その結果、同じ時価水準の資産であっても、賃貸アパートとして保有している方が、相続税評価額が低くなり、相続税の負担を一定程度抑えられる可能性があります。
相続アパートを売却して全額を現金に変える前に、このような評価上の違いを理解しておくことが大切です。

補足今回の相続にかかる相続税は、相続が開始した時点の評価額で計算されます。そのため、相続した後にアパートを売却しても、今回の相続税額そのものが変わるわけではありません。賃貸中であることによる評価の違いが影響するのは、主に、相続したご自身が将来財産を引き継ぐとき（二次相続）です。なお、賃貸アパートの敷地に小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）を適用する場合は、相続税の申告期限まで保有し、貸付事業を続けることなどが要件になります。売却の時期は、税理士などの専門家に確認したうえで決めてください。

さらに、長期的な物価上昇やインフレへの備えという観点でも、相続アパートを保有する意義があります。
現金だけで資産を持っている場合、物価が上昇すると、同じ金額でも将来に購入できる商品やサービスの量が減り、実質的な価値が目減りしてしまいます。
一方、賃貸アパートは、周辺の家賃水準や需要動向を踏まえながら賃料を見直すことができるため、長期的にはインフレにある程度連動しやすい資産と考えられます。
家賃収入を維持・向上させる工夫を続けていけば、時間の経過とともにローン残債が減少し、純資産部分が増えていく資産形成の効果も期待できます。

相続アパートを保有するデメリットとリスク

相続したアパートを保有し続ける場合、まず意識したいのが毎年かかる固定資産税や都市計画税などの税負担です。
これに加えて、共用部の清掃費や管理費、設備交換や原状回復といった修繕費も継続的に発生します。
さらに空室が増えると家賃収入が減り、これらの費用を自己資金で補う必要が出てくるおそれがあります。
安定収入を期待して保有しても、実際には空室リスクとコスト負担の両方を抱える点を冷静に把握しておくことが重要です。

また、建物は時間の経過とともに老朽化が進み、賃貸市場の動向によっては賃料水準が下がる可能性があります。
築年数がかさむと入居希望者からの選好度が低くなり、広告費の増加や賃料引下げを求められる場面も考えられます。
さらに、外壁や屋上防水、給排水設備などの大規模修繕は、多額の一時的支出となる点が大きな負担です。
これらの長期的なリスクを見越して、一定期間ごとの修繕計画と資金積立の必要性を検討しておくことが求められます。

加えて、相続したアパートを複数人で共有名義にしている場合、売却や建替え、賃料改定といった重要な意思決定で意見が分かれることがあります。
共有者の一部が現金化を希望し、別の共有者が保有継続を望む場合、話し合いが難航しやすくなります。
収支状況や修繕計画について情報共有が不十分だと、誰がどの費用を負担するかを巡って不満が生じるおそれもあります。
こうした相続人間のトラブルを防ぐためには、役割分担や意思決定のルールをあらかじめ整理しておくことが大切です。

売却か保有か迷う方の判断基準

相続したアパートを売却するか保有するかを判断するうえで、まず確認したいのは立地・築年数・入居状況の3点です。
一般に、最寄りの公共交通機関からの距離や周辺の生活利便施設の有無は、空室率や将来の賃料水準に大きく影響します。
また、築年数が進むほど賃料水準は下落しやすく、大規模修繕の必要性も高まります。
現在の入居率が高く、過去の退去と新規入居の動きが安定している物件ほど、賃貸経営を続けやすい条件がそろっていると考えられます。

次に、保有と売却のどちらが有利かを検討する際には、少なくとも今後10年程度を想定した収支シミュレーションが重要です。
賃料収入から管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税などの支出を差し引き、手取りベースでどの程度残るかを試算します。
同時に、売却した場合に見込まれる売却価格から、仲介手数料・譲渡所得税などを差し引いた手取り額も算出します。
そのうえで、保有を続けた場合の10年間の合計手取り額と、売却して他の資産運用や預貯金とした場合の利息・運用収益を比較し、家計全体の資金計画に照らして検討すると判断しやすくなります。

さらに、税金面の影響を踏まえた検討も欠かせません。
相続時点では、建物と土地の相続税評価額が現金に比べて低くなる傾向があり、一定の節税効果が生じている場合があります。
一方で、相続後に賃料収入を得れば所得税・住民税が発生し、売却すれば譲渡所得税や復興特別所得税が課されます。
相続税・所得税・譲渡所得税を合計した生涯ベースの税負担や、将来の二次相続時にどの程度の評価額となり得るかも見据えながら、売却か保有かを総合的に判断することが大切です。

相続アパートを保有する場合の準備と見直し

相続したアパートを保有する場合は、まず名義変更となる相続登記を済ませることが重要です。
令和6年4月からは、不動産を相続した人に相続登記の申請義務が設けられており、正当な理由なく怠った場合は過料の可能性があります。
また、賃貸借契約や敷金は原則として新しい所有者に承継されるため、契約内容や預かり金の残高を正確に把握しておく必要があります。
これらの実務を整理しておくことで、入居者とのトラブルを防ぎ、円滑に賃貸経営を引き継ぐことができます。

補足相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となることがあります。2024年（令和6年）4月1日より前に相続した未登記の不動産も対象で、原則として2027年（令和9年）3月31日までの申請が必要です。
出典：法務省ウェブサイト（相続登記の申請義務化）

次に、相続したアパートだけでなく、ご自身の預貯金や有価証券などを含めた資産全体のバランスを確認することが大切です。
賃貸用不動産に偏り過ぎていると、空室や賃料下落が生じた際の家計への影響が大きくなります。
ローンの残高や返済条件を確認し、返済が家計や老後資金に与える負担を点検したうえで、修繕のための積立や、火災保険・地震保険などの補償内容を見直すと安心です。
金融庁も、長期的な資産形成では資産やリスクを分散することの重要性を示しており、不動産と金融資産のバランスを検討することが望ましいといえます。

さらに、相続したアパートを長期保有するなら、将来の二次相続への影響も考えておく必要があります。
国税庁の相続税に関する情報では、相続税は一次相続だけでなく、次の世代への承継時にも課税される仕組みであり、財産の持ち方によって負担が変わります。
そのため、遺言書の作成や生前贈与の活用などを含めて、誰にどのように承継していくかを早めに検討しておくことが有効です。
賃貸用不動産を含む全体の相続計画をあらかじめ整理しておくことで、将来の相続人間のトラブルや納税資金の確保不足といった問題を抑えやすくなります。

まとめ

相続したアパートを保有するか売却するかは、感情だけでなく数字と将来像で判断することが大切です。
家賃収入や節税効果といったメリットだけでなく、修繕費や空室リスク、相続人同士のトラブルなどデメリットも丁寧に整理しましょう。
当社では、10年程度の収支シミュレーションや税金面を踏まえた比較を行い、お客様の家族構成や資産全体のバランスまで含めてご提案します。
「自分はどうするのがベストか」を一緒に考えたい方は、まずはお気軽にご相談ください。